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FIBRAS vs Inmueble

Compara rendimiento patrimonial en pesos reales incorporando impuestos, apalancamiento, costos operativos y costos transaccionales.

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Supuestos

Ajusta tasas, costos, apalancamiento e impuestos para estresar escenarios.

Global

Horizonte (años)Capital inicial (MXN)Aportacion anual (MXN)Inflacion anualEjemplo: 0.04 = 4%

FIBRAS

Dividend yield inicialCrecimiento anual de dividendosApreciacion anual de precioComision anualISR sobre dividendos

Inmueble

Precio de compra (MXN)EngancheSolo aplica si activas financiamiento. Ejemplo: 0.30 = 30%Costos de cierre compraCostos de ventaApreciacion anual inmuebleRenta mensual (MXN)Crecimiento anual rentaIncremento esperado de renta por año. Ejemplo: 0.05 = 5%VacanciaPorcentaje del año sin inquilino. Ejemplo: 0.08 = 8% (~1 mes)Mantenimiento sobre rentaGasto de mantenimiento como % de renta efectiva. Ejemplo: 0.10 = 10%Administracion sobre rentaHonorarios de administracion como % de renta efectiva. Ejemplo: 0.05 = 5%Predial anual sobre valorPredial anual como % del valor del inmueble. Ejemplo: 0.004 = 0.4%Seguro mensual (MXN)Pago mensual del seguro del inmueble en MXN.ISR rentaISR ganancia capital

Vender inmueble al final del horizonteSi se desactiva, el modelo conserva el inmueble y usa valor de equity sin costos de venta ni ISR por enajenacion.

Financiamiento

Usar financiamiento hipotecarioSi se desactiva, la compra del inmueble se considera de contado.

Tasa hipotecaria anualPlazo hipoteca (años)Comision apertura

Ganador

FIBRAS

Patrimonio final FIBRAS

$9,714,128

Patrimonio final Inmueble

$4,097,520

Delta (FIBRAS - Inmueble)

$5,616,608

CAGR FIBRAS

14.18%

CAGR Inmueble

9.36%

Eficiencia de flujo

Flujo acumulado FIBRAS: $4,997,589

Flujo acumulado inmueble: -$440,315

Break-even de FIBRAS: año 1

Resumen inmueble

Desembolso inicial: $1,122,000

Saldo insoluto final: $0

Venta neta final: $3,269,992

Proyeccion patrimonial (pesos reales)

año activo: 20

FIBRAS: $9,714,128

Inmueble: $4,097,520

FIBRAS (real)Inmueble (real)