1) Horizonte y ajuste por inflacion
La simulacion corre por año hasta el horizonte seleccionado. Todos los resultados finales y series se convierten a pesos reales dividiendo por (1 + inflacion)^año.
Metodologia
Como se calcula FIBRAS vs Inmueble
Este modelo compara ambas estrategias en terminos de patrimonio neto y flujo anual en pesos reales, incorporando inflacion, impuestos, costos operativos y, opcionalmente, financiamiento y venta final.
2) Bloque FIBRAS
Cada año se suma aportacion anual al saldo, luego se calculan dividendos (menos ISR), apreciacion de precio y comision anual. Dividendos netos se contabilizan como flujo y se reinvierten en el saldo de FIBRAS para el siguiente ciclo.
3) Bloque inmueble (operacion)
La renta efectiva anual = renta mensual * 12 * (1 - vacancia). Sobre esa renta se descuentan mantenimiento y administracion. Adicionalmente se restan predial (sobre valor del inmueble) y seguro anual (seguro mensual * 12) para obtener NOI (ingreso operativo neto).
4) Financiamiento hipotecario (opcional)
Si activas financiamiento, el modelo calcula pago mensual de hipoteca (con amortizacion), separa interes y principal, y descuenta ese servicio de deuda del flujo del inmueble. Si lo desactivas, la compra se modela de contado.
5) Impuestos
En FIBRAS se aplica ISR a dividendos. En inmueble se estima ISR sobre ingreso gravable anual (NOI menos interes hipotecario). Si vendes al final, tambien se aplican costos de venta e ISR sobre ganancia de capital.
6) Salida final
Con la opcion de venta activada, el valor final del inmueble usa venta neta (descontando costos, ISR y saldo insoluto). Sin venta, conserva equity del inmueble (valor menos deuda) sin friccion de transaccion.
7) Metricas de comparacion
El panel muestra patrimonio final, delta entre estrategias, CAGR de cada ruta, flujo acumulado y break-even (primer año donde FIBRAS alcanza o supera al escenario inmueble).